Contratto preliminare, inadempimento e risarcimento del danno.

La sentenza n. 407/2026 del Tribunale di Catania affronta due profili di particolare rilievo nella disciplina del contratto preliminare di compravendita immobiliare: le conseguenze risarcitorie dell′inadempimento e la questione della validità del preliminare ad effetti anticipati in assenza di registrazione.

Nel caso esaminato, il Tribunale ha accolto il ricorso del promittente venditore, riconoscendogli il diritto al risarcimento del danno derivante dall′occupazione sine titulo dell′immobile da parte del promissario acquirente, successivamente alla risoluzione del contratto preliminare. Il danno è stato riconosciuto nella sua duplice componente di lucro cessante, riferito alla perdita delle utilità economiche connesse al mancato godimento del bene, e di danno emergente, individuato nell′impossibilità di alienare l′immobile a terzi durante il periodo di indebita occupazione.

Nel motivare la decisione, il Tribunale si è richiamato all′orientamento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 33645 del 15 novembre 2022), secondo cui, nell′azione di risarcimento per occupazione sine titulo, l′evento di danno non riguarda la cosa in sé, ma la lesione del diritto del proprietario a goderne in modo pieno ed esclusivo. Il danno risarcibile consiste, dunque, nella perdita concreta delle possibilità di esercizio di tale diritto, quale conseguenza immediata e diretta della violazione.

La sentenza in commento si inserisce quindi in un orientamento volto a rafforzare la tutela del promittente venditore in caso di inadempimento e a chiarire la natura giuridica del preliminare ad effetti anticipati, offrendo indicazioni rilevanti sia sul piano risarcitorio sia su quello della validità negoziale.